換屋族注意！賣房被課了幾十萬的稅？代書教你用「重購退稅」合法把稅金全額拿回來！大屋換小屋也有機會！
圖: 金華地政士聯合事務所
很多朋友在換屋、買賣房子的時候，看到動輒幾十萬、甚至上百萬的「土地增值稅」和「房地合一稅」，心都在滴血。
身為代書，最常跟客戶說的一句話就是：『政府其實有準備換屋大紅包給你，叫做重購退稅！』
簡單來說，只要你是為了自己住而「賣舊屋、買新屋」（不論先買後賣，還是先賣後買，只要在 2 年內完成），政府就會把課走的稅金退還給你，幫你減輕換屋的負擔。
不過！「土地增值稅」和「房地合一稅」的退稅規則完全不一樣！很多屋主傻傻分不清楚，結果一毛都沒退到。今天代書用最簡單的白話文，一次幫你拆解這兩大稅制的退稅關鍵！
第一部分：土地增值稅（土增稅） 只看「地價高低」
土增稅退稅的核心邏輯是：「新買土地的價值，有沒有比賣掉的舊土地還貴？」
而且規定極其嚴格，只有「價低換價高（換比較貴的土地）」才能退，反過來就不能退。
簡單舉例給你看：
【全額退稅】
老王賣掉舊屋，舊土地移轉現值為 200 萬，被課了 30 萬的土增稅（老王實拿 170 萬）。接著老王買了一間新房子，新土地移轉現值是 250 萬。
因為新土地（250萬）超過了舊土地扣稅後的餘額（170萬），所以老王被課徵的 30 萬土增稅，通通可以全額退回來！
【不可退稅】
如果老王新買的房子，新土地移轉現值只有 150 萬。
因為新土地比舊土地還便宜，這 30 萬就一毛都退不到了。
土增稅退稅的鐵券條件：
時間限制：買與賣的時間必須在 2 年內。
人頭限制：舊土地跟新土地的所有權人，必須是同一個人（例如：賣老公的名字，就必須買老公的名字）。
自住限制：賣出前 1 一整年「不能出租、不能營業」，且本人、配偶或直系親屬必須設有戶籍（先買後賣的話，買新屋時，舊屋也必須維持自住設籍狀態）。
5年閉鎖期：退稅後，新房子 5年內不可以賣掉、不可以贈與（包括夫妻贈與也不行）、不可以出租、不可以開公司，更不能把戶籍全遷走！ 只要違反一項，退你的錢會被政府全額追回來！
