開價1458萬、屋主四年前800萬買的！我用了三招，最後1150萬成交
文／賣厝阿明知識+
前幾天有位粉絲私訊阿明，說他看上一間中古屋，屋主四年前花800萬買的，現在開價1458萬，問阿明該從多少開始談？會不會被當盤子？
阿明跟他說：「你現在要做的不是出價，而是先算出這間房子到底值多少錢。」 三個禮拜後，他傳來好消息，他用1150萬成交了，比開價便宜308萬，議價幅度超過21%。
阿明把他成功議價過程解拆給大家看。
第一步：不聽開價，先查「真實行情」
他做的第一件事，不是找屋主出價，而是上內政部實價登錄網站，把這個社區「過去一年」成交的資料全部撈出來。
他發現：
同社區、相同坪數的最近一筆成交價是1080萬
樓層比他低兩樓的，成交1050萬
車位行情約150萬
他用「拆分法」算：房價部分，同社區每坪單價約26萬，權狀35坪，房屋價值約910萬，加上車位150萬，合理總價區間大約在1050萬到1120萬之間。
他心裡有個底了：屋主開1458萬，至少多喊了300萬以上。
第二步：不出低價，出「有數據的價格」
很多人議價失敗，是因為亂出芭樂價。他沒有直接砍到1000萬以下，而是準備了一份「行情報告」，請房仲轉交給屋主。
他的第一次出價是1020萬，附上三個數據：
同社區最近一筆成交單價
鄰近社區相同屋齡的成交行情
該區域近半年的房價走勢（緩跌）
他請房仲轉達一句話：「我是真的很喜歡這間房子，但我也不能買得比行情貴太多，希望屋主能讓利。」
第三步：屋主還價，他守住「上限」
屋主第一次還價是1280萬，說他四年前800萬買，中間還花錢裝潢、換氣密窗、整理水電。
房仲跟他說：「屋主成本大概1000萬出頭，他想賺一點。」
他沒有生氣，也沒有被話術帶走。他回了一個數字：1100萬，並且明確告訴房仲：「這是我第二次出價，也是我最後一次加價前的底線。我希望屋主認真考慮，如果不行，我就要去看別間了。」
