遇租霸至少虧半年！別再傻等押金扣完 房東必學「催告提告5步驟」自保
〖M傳媒房產中心／綜合報導〗 近年「租霸」事件頻傳，不繳租金、少繳租金、甚至私自主張以押金抵扣租金等亂象層出不窮，讓許多房東頭痛不已。全國房東總會理事長陳柏勳接受《M傳媒》訪問時指出，現行租賃專法上路不久，實務上仍有諸多模糊地帶待完善，若能在修法中明確押金定義與違約要件，並結合公證制度，才能大幅降低租賃糾紛，同時減輕法院的案件負擔。
三大常見租賃糾紛 「押金作用」最模糊
陳柏勳分析，房東與租客最常發生的租賃糾紛主要有三類：「一、不繳租金，二、房客毀損物品，三、押金作用認定。」
其中又以押金的作用認定最為模糊。目前社會普遍認為押金可用來抵扣租金，但實際上，押金設立的另一個核心目的，在於「擔保物品毀損」。這種認知的混淆，導致房東一旦遇到租霸，對方又有毀壞物品的行為時，房東往往無法及時終止租約，權益受損的範圍持續擴大。
更麻煩的是，依據現行租賃專法，房客必須欠租達2個月，房東才可解約。實務上，多數房東的做法是先將2個月押金當作租金全數抵扣，等租客又累積2個月未繳，才算真正達到違約解約的要件。這段時間的拖延與損失，往往讓房東求助無門。
房東必學！「催告提告5步驟」完整公開
面對租客未繳租金或遲繳等情況，陳柏勳強調，房東應具備「催告提告5步驟」的觀念，才能在法律程序中站穩腳步：
| 步驟 | 時間點 | 動作 |
|---|---|---|
| ① | 欠租第1個月 | 立即寄發存證信函告知，要求補足1個月租金 |
| ② | 欠租第2個月 | 持續發函，要求補足1個月租金及1個月押金 |
| ③ | 欠租第3個月 | 持續發函，要求補足1個月租金及2個月押金 |
| ④ | 欠租第4個月（動作一） | 要求補足2個月押金及2個月租金，同步請求返還房屋 |
| ⑤ | 欠租第4個月（動作二） | 若仍未繳，已符合解約要件，應將所有資料彙整完畢，提告至法院 |
陳柏勳指出，這套完整的催告程序在實務上至關重要。完整的存證信函紀錄能讓法官迅速判斷「房客權益未受損」且「房東已盡到完整催告責任」，有助於加速判決。
現行制度耗時過長 遇到租霸至少虧半年
然而，即使按部就班完成催告程序，現行法令對房東而言依然耗時過長。陳柏勳直言，押金扣完後房東先虧損2個月，隨後向法院提告，即使在最順暢的情況下，取得判決最快也需要3至4個月。
如今詐騙案橫行、法院審理嚴重塞車，排隊等待的時間只會更長。等於房東一旦遇到租霸，或欠租不繳又不搬的房客，至少得損失5至6個月的租金。這還不包含房屋遭破壞的修繕費用與精神損失。
