代書變「代罪羔羊」？高院判賠196萬 法官：別裝傻「我只是跑腿」！
地政士（俗稱代書）如果只會填表、跑件、代為蓋章，小心了
法院最新判決明確指出，地政士並非單純的行政代辦者，而是負有專業說明、程序確認及誠信執業的義務。一旦違反，不僅違法，還可能要賠上百萬元。
臺灣高等法院今年4月一份判決，認定張姓地政士在處理共有房地買賣時，未確實告知賣方負有通知其他共有人的法定義務，也未確認優先承購權人是否已受通知及放棄權利，就在申請書上代為用印切結，導致陳姓共人無從行使優先承購權。高院判決張姓地政士應單獨賠償新臺幣196萬8,142元。
案件事實：賣方未通知共有人，地政士直接代為切結「已放棄」
本件上訴人陳女原為基隆市某房地之共有人，應有部分為1/20。108年6月間，同為共有人的陳鴻飛等5人（合計應有部分1/3）欲將持分出售予范姓買受人，並委由張姓地政士處理簽約與過戶事宜。
依《土地法》第34條之1第4項規定，共有人出售應有部分時，其他共有人享有以同一價格優先承購的權利。依《土地登記規則》第97條第1項，辦理過戶時若主張優先承購權人已放棄，應提出出賣人切結或在申請書記載相應文字。
然而，張姓地政士未向出賣人具體說明通知義務、未確認其他共有人是否已受通知及放棄權利、未說明切結文字的法律效果，在上述事實均未確認的情況下，即於土地登記申請書備註欄代為用印切結「優先購買權人確已放棄優先購買權，如有不實，出賣人願負法律責任」，導致陳女完全不知該筆交易，無從行使優先承購權。
陳女得知後提起訴訟，主張其具備購買資力與意願，要求賣方、地政士、買方連帶賠償因失去優先購買權所造成的市價價差損失。
二審逆轉：地政士應精通專業法令，誠信執行業務
本案一審判決陳女敗訴，經上訴至臺灣高等法院後逆轉勝訴。
高院法官審理後指出，《地政士法》第1條、第2條明定地政士應精通專業法令，並誠信執行業務。賣方（原共有人）大多不具備不動產專業知識，地政士受託辦理登記時，有責任明確告知賣方負有通知其他共有人的法定義務，並確保賣方充分瞭解切結書內容後方可簽署用印。
法院認定，張姓地政士明知或可得而知出賣人未踐行通知義務，仍代為蓋印切結，構成違反業務上應盡之義務，致陳女受有損害，依《地政士法》第26條第2項規定，應負賠償責任。
契約寫明「賣方自行負責」仍不足免責
值得地政士執業時特別注意的是，原買賣契約雖記載「優先購買權通知由賣方自行依法辦理」，並註明「並非特約地政士義務」，但高院認為：
該條款僅屬概括文字，未具體說明本案何人具有優先承購權、何時及如何通知。《土地法》第34條之1第4項並非一般非專業人士通常可以理解的規範，不能僅憑制式條款即認定地政士已完成說明義務。
法院此項見解，直接推翻實務上地政士常以「買賣契約已約定通知由當事人自行負責」為由推卸責任的陋習。
