媒體批可負擔住宅「過度補貼」 專家：根本沒讀懂政策設計
【M傳媒／綜合報導】
媒體刊出社論〈打造可負擔住宅 地上權是解方〉，質疑桃園市政府規劃的可負擔住宅可能過度補貼少數中籤家庭，信託制度過於複雜，建議改採地上權住宅模式。
不過，對照桃園市《可負擔住宅興辦管理自治條例》草案可以發現，社論對轉售與信託架構的描述，與實際條文確實存在落差；但政策支持者若主張這項制度「完全沒有補貼」、「政府完全不必付出成本」，同樣過度簡化。
真正的爭點不是誰有沒有讀懂，而是這項創新的住宅制度，能否兼顧居住保障、資源公平與長期財務責任。
是不是過度補貼？先分清楚「居住利益」與「轉售獲利」
社論認為，民眾若以約市價五至六折買進，而且沒有使用年限，就等於一中籤便取得龐大利益。
桃園市府的制度確實有防止套利設計。依草案規定，可負擔住宅若要出售，必須透過市府交易平台，出售給另一名符合資格者，再出售價格以原承購價格為上限。若無法完成交易，承購人可請求桃園住都中心按原價扣除修繕及房屋價值減損後收回。換句話說，即使周邊市價大漲，使用人也不能把價差變成自己的資本利得。
因此，把「市價上漲所產生的帳面價差」直接算成中籤人的可實現獲利，確實不夠精準。
但這不代表完全沒有補貼。草案總說明與第15條已明確寫出，出售價格與專業查估市價間的差額，屬於地方政府的社會福利措施。家庭以低於市場的成本取得長期穩定住所，本身就是一種實質居住利益。
所以真正應討論的是：補貼是否精準、名額如何分配、同一家庭可以享有多久，以及有限住宅資源如何在不同世代間公平流動，而不是簡化成「完全沒有補貼」或「中籤就能賺進數百萬元」。
信託架構遭質疑，但雙方都不宜自行定義角色
社論認為，桃市府的信託制度偏離信託精神，並將中籤戶比喻為委託人、桃市府比喻為受託人與監察人。
然而，草案第12條實際規定，是由桃園住都中心將土地及建物信託登記在指定信託業者名下，承購人在所有權移轉前，取得信託財產的使用管理權限。受託人應是指定信託業者，不是桃園市政府。
但另一方面，現有自治條例草案也沒有完整揭露委託人、受益人、信託報酬、貸款違約、信託終止及受託人更換等細節。這些內容可能要等信託契約、買賣契約及後續子法才能確認。
因此，社論將桃市府直接視為受託人並不精確，但政策支持者也不能在條文尚未明定前，自行宣稱住都中心一定是「委託人兼受益人」。中央要求進一步檢視信託、融資與物權關係，並非毫無理由。
可負擔住宅不是一般所有權，也不能直接傳給下一代
桃園市府常以「永久居住權」形容可負擔住宅，主要是要與社宅六年或十二年的租期區隔。但從草案內容來看，這項居住權並非完全無條件，也不能直接比照一般房產傳給子女。
承購人必須設籍並自住，不得出租、私下轉讓或改作其他用途。家庭若另行取得自有住宅，原則上須終止契約並由住都中心收回；積欠貸款本息達一定期間、違反自住規定，也可能遭終止契約。
更重要的是，承購人死亡時，契約會立即終止，由住都中心辦理價值清算。繼承人若設籍桃園並符合部分承購資格，可以在四個月內申請優先承購，但不是直接繼承原有居住權。
因此，較準確的說法是「沒有固定居住年限的條件式長期居住保障」，而不是可以無條件住一輩子、直接傳承給下一代的永久產權。
地上權是不是更好的答案？兩種制度各有代價
社論建議桃園改採地上權住宅，讓政府保留土地、民眾取得有期限的住宅使用權。
地上權住宅通常能降低初期購屋價格，但同時具有使用期限、地租、貸款條件、建物折舊及期滿處理等問題。可負擔住宅則希望透過封閉交易與信託管理，提供較長期、價格不隨市場上漲的居住選擇。
兩者解決的是不同問題，不能單純認定其中一種必然優於另一種。地上權住宅制度較成熟，權利結構相對容易理解；桃園可負擔住宅則試圖建立一個介於社宅與一般所有權住宅間的新制度，但也因此面臨更多信託、融資、繼承與行政管理問題。行政院目前已延長自治條例核定期限，內政部也表示相關議題涉及住宅、金融、利率及補貼，需要跨部會審查。
房源不用市府買，不代表政府完全零成本
桃園市府強調，未來主要房源將透過都市計畫、都市更新及容積獎勵，由開發商捐建，市府不必另外購地或出資興建。首批規劃釋出的107戶，則來自航空城安置住宅餘屋。
不過，「政府零出資」仍不是完整說法。草案明定，住都中心可以編列預算補助相關稅費與規費，並對指定金融機構貸款的可負擔住宅負有保證收回責任。住都中心還須負責資格審查、交易平台、價值清算、房屋收回及後續管理。
此外，容積獎勵與都市計畫回饋本身也是公共資源配置，並非毫無社會成本。因此，較精準的說法應是「降低政府直接購地與興建支出」，而不是政府完全不必承擔財務及行政責任。
M編觀察
媒體社論確實低估了原價轉售、封閉市場及平台管制對防止套利的作用，也錯置了信託架構中的部分角色。
但政策支持者若因此宣稱可負擔住宅毫無補貼、可以永久繼承、政府完全零成本，同樣不符合條例內容。
桃園可負擔住宅最值得肯定之處，是嘗試為「收入高於社宅門檻、卻買不起市場住宅」的婚育家庭，建立第三種居住選擇；最需要補強之處，則是信託權利、貸款違約、繼承、住都中心收回責任及長期財務風險。
一項新制度不怕被批評，怕的是支持者與反對者都只挑對自己有利的部分說。中央審查不該無限拖延，桃園市府也應把信託契約、融資架構與長期財務試算完整公開。
政策能不能落地，不是比誰的口號比較大聲，而是要讓每一名承購人都清楚知道：自己付錢買到的究竟是房屋所有權、使用管理權，還是一項受到多重條件限制的長期居住資格。
