賣房忘申請自住優惠別慌！符合7條件仍可退土增稅 5年管制期這些事千萬別做

7. 地上建物所有權。 地上房屋須為土地所有權人或其配偶、直系親屬所有。

案例：林先生成功退稅

稅務局舉例說明，林先生於2024年5月出售湖口的自用住宅房地，另於2026年1月購買新豐鄉的房地。雖然出售時是按一般稅率繳納土地增值稅，但因出售及重購房地所有權人皆為林先生本人，且房屋均由直系親屬設籍自住，出售前一年內也無出租或供營業使用，因此仍符合重購退稅資格。

申請退稅後有5年管制期

成功申請重購退稅後，並非一勞永逸。依《土地稅法》第37條規定，新購土地自完成移轉登記日起管制5年。期間內若發生以下情況，已退還的稅款將被全數追繳：

• 再行移轉：包括出售、贈與（含夫妻間贈與）

• 戶籍全戶遷出：至少須保留土地所有權人本人、配偶或直系親屬1人設籍

• 變更用途：出租、供營業使用

地價門檻以「公告現值」計算，非市價

申請重購退稅時，比較基準是「土地公告現值」，而非房屋市價。若賣透天厝換大樓，雖新購大樓市價較高，但因土地持分較小，公告現值總額可能反而偏低，未達門檻就無法退稅。

如有相關疑問，可撥打國稅局免費服務電話0800-000-321洽詢。

即使賣房時忘了申請自住優惠稅率，只要符合所有權人同一、2年內換屋、設籍自住等7大要件，仍可申請退還土地增值稅；但退稅後5年內千萬別賣房、別出租、別讓戶籍全遷出，否則退稅款將被全數追回。