2026土地增值稅全攻略

「一生一次」「一生一屋」差在哪？10％自住優惠怎麼用？

賣厝阿明知識＋

賣房時最讓人倒抽一口氣的稅，常常不是房地合一稅，而是土地增值稅。土增稅課的是土地持有期間的漲價利益，一般用地稅率採20％、30％、40％三級累進；但如果符合自用住宅用地條件，就有機會適用10％優惠稅率。財政部也明確列出，自用住宅用地優惠稅率的基本要件，包括出售前1年未出租或供營業使用，地上房屋為本人、配偶或直系親屬所有，並已辦竣戶籍登記等。

第一張牌，叫做「一生一次」。

一生一次是每個土地所有權人一輩子可以使用一次的10％自用住宅優惠稅率。條件包括：土地上的房屋必須是本人、配偶或直系親屬所有；本人、配偶或直系親屬在簽約買賣前已設籍；出售前1年內沒有出租或營業；都市土地面積以300平方公尺為限，非都市土地以700平方公尺為限；若自用住宅建築完成未滿1年，房屋評定現值還須達基地公告土地現值10％以上。

阿明提醒，一生一次真的很珍貴，用過就會被註記。不過，如果同時擁有多筆符合自住條件的土地，只要同一天簽約、同一天申報，並且總面積沒有超過限制，仍有機會一起適用一生一次優惠，這點很多人不知道。

第二張牌，叫做「一生一屋」。

如果你已經用過一生一次，後來又要賣自住房地，不代表只能認命繳一般稅率。只要符合更嚴格條件，仍可適用10％優惠稅率，而且不以一次為限。也就是大家常說的「一生一屋」。財政部稅務入口網也提醒，只要符合一生一屋各項條件，都可申請適用，無次數限制。

一生一屋的門檻比較高。出售時，土地所有權人、配偶及未成年子女名下，不能有這間自用住宅以外的房屋；出售前必須持有該土地滿6年以上；土地所有權人或其配偶、未成年子女，須在該地設籍且持有該自用住宅連續滿6年；出售前5年內不得出租或供營業使用；都市土地面積以150平方公尺為限，非都市土地以350平方公尺為限。

簡單說，一生一次比較寬鬆，只要符合基本自住條件即可；一生一屋可以重複使用，但必須符合「唯一自用住宅、持有滿6年、設籍滿6年、5年未出租營業」等更嚴格條件。