2026房貸利率解析！看看哪個縣市最有感！
M傳媒／綜合報導
台灣房市不只房價高，房貸資金成本也回不去了！
根據金融聯合徵信中心住宅貸款統計，2026年第1季整體新增房貸平均利率達2.46％，創2009年統計以來單季新高；相較2022年第1季約1.46％，四年間增加約1個百分點。平均核貸成數也由2023年第1季的72.5％降至2026年第1季的71％，顯示購屋人正面臨利率提高、貸款條件轉嚴的雙重壓力。
必須注意，聯徵中心的「流量」統計，是指特定期間內新增的房貸案件，不是所有既有房貸戶目前適用的平均利率。每名購屋人的實際利率，仍會受到收入、信用、職業、貸款成數、名下房屋戶數及擔保品條件影響。
北台灣增幅較明顯 但現在最高不一定在北部
依聯徵中心地區別新增房貸Open Data逐月資料，以新增授信金額加權估算，2026年第1季全台平均約2.44％，與住宅貸款統計查詢網的整體平均2.46％略有差異，主要來自資料彙整及加權口徑不同。
縣市資料顯示，基隆市約2.59％、台東縣約2.60％，屬利率相對較高地區；六都則大致落在2.43％至2.47％之間，高雄與桃園約2.47％，台中與台南約2.45％，雙北約2.43％。
若與2022年第1季相比，基隆增加約1.07個百分點，台北、新北及桃園也都增加約1.00個百分點，北部部分地區增幅確實較明顯。但這不代表所有北部借款人的利率都高於中南部，而是北部在2022年低利環境下基期較低，後續反彈幅度較大。聯徵中心已公開新增房貸地區別授信金額與利率資料，並說明樣本不足10筆者不予揭露。
貸款1,000萬元 每月多繳4,725元
利率增加1個百分點，對長期房貸的影響有多大？
以貸款1,000萬元、20年、本息平均攤還、無寬限期試算，利率1.46％時，每月約繳48,071元，20年總利息約153.7萬元；利率升至2.46％後，每月約繳52,796元，總利息約267.1萬元。
換句話說，每月房貸增加約4,725元，20年累計利息增加約113.4萬元，並非原先估算的每月增加5,700元、總利息多137萬元。
對家庭來說，每月多出近5,000元，等於一年增加約5.7萬元支出。房價即使沒有繼續上漲，單靠利率變化，就足以吃掉一部分生活、育兒與儲蓄預算。
月付預算不變 可貸金額少約65萬元
假設購屋人每月最多只能負擔3.5萬元房貸，同樣採20年期計算，利率1.46％時約可貸728萬元；利率2.46％時約只能貸663萬元，可貸金額減少約65萬元，降幅約8.9％。
因此，「利率升1個百分點，購屋能力一律下降10％至15％」並不精確。實際減幅會受到貸款年期及還款方式影響，但可以確定的是，在家庭月付預算不變的情況下，利率越高，可承擔的房屋總價就越低。
房東成本增加 不等於租金報酬率改變
對出租房東而言，利率上升會增加融資成本，但不會直接改變房屋的毛租金報酬率。
例如總價1,500萬元、每月租金3萬元，年租金36萬元，毛租金報酬率仍是2.4％。若貸款1,000萬元，利率從1.46％提高至2.46％，一年利息會由約14.6萬元增至24.6萬元，增加10萬元。
受到影響的是房東扣除利息後的現金流與投資利差，不是毛租金報酬率從2.4％自動降到其他數字。房東還須計入房屋稅、地價稅、修繕、空置及租賃所得稅，才能看出真正的淨報酬。
M編觀察
2026年的房貸市場，已明顯告別過去1字頭的一般低利環境。購屋人不能再只看房價與頭期款，還要把利率、貸款成數與長期總利息一起算進去。
房價決定你要借多少錢，利率則決定未來二、三十年，要為這筆錢付出多少代價。
