換屋族必看！重購退稅懶人包｜2大稅制一次搞懂！
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換屋時，看到土增稅、房地合一稅一筆一筆算出來，心是不是在滴血？有人一繳就是幾十萬，甚至上百萬，但其實政府有準備一個「換屋族紅包」，叫做重購退稅。
簡單說，只要你是出售舊自用住宅，再重購新的自用住宅，不論先賣後買或先買後賣，只要在2年內完成，並符合自住、設籍、未出租營業等條件，就有機會把已繳稅款退回來或扣抵掉。
不過，阿明要提醒大家，土地增值稅和房地合一稅是兩套不同制度，千萬不能混在一起看。
第一種是土地增值稅重購退稅。土增稅看的不是房屋總價，也不是你買的房子比較貴就一定能退，而是土地移轉現值。新購土地地價，必須超過原出售土地地價扣除已繳土增稅後的餘額，才有退稅空間。
白話說，就是新買的土地價值要夠高，才有機會退。這也是為什麼「賣透天、換大樓」最容易踩雷。新大樓總價可能比舊透天高，但大樓土地持分小，土地移轉現值可能反而不高，結果土增稅退不了。
土增稅重購退稅還有幾個重點。第一，買賣必須在2年內完成。第二，原出售土地和新購土地的所有權人必須是同一人，不能賣先生名下房子，卻用太太名義買新屋申請。第三，出售前1年內不能出租或營業。第四，本人、配偶或直系親屬要設籍。第五，重購都市土地以300平方公尺為限，非都市土地以700平方公尺為限；超過部分是否適用，仍要由稅捐機關依個案核算。
更重要的是，土增稅重購退稅後有5年列管期。重購後5年內不能移轉、出租、營業，也不能讓戶籍全部遷出。即使是贈與配偶，也可能被認定為移轉，導致退稅款被追繳。
第二種是房地合一稅重購退稅。它看的不是土地移轉現值，而是出售與重購房屋、土地的價額。若新買房地價額大於或等於原出售房地價額，符合條件時可全額退稅；若新買房地價額較低，也可以按比例退稅。
公式可以這樣記：已繳房地合一稅 × 新購房地價額 ÷ 出售房地價額 ＝ 可退還或扣抵稅額。
房地合一稅的所有權人規定比土增稅寬鬆，可以是本人或配偶；但設籍與實際居住者，限本人、配偶或未成年子女。注意，這裡不是只有掛戶籍就好，國稅局會看水電使用、生活重心等實際居住證明。出售前1年內也不能出租、營業或執行業務，重購後5年內不得改作其他用途或再移轉。
預售屋也要特別小心。出售預售屋後再買成屋，通常不適用自住房地重購退稅，因為預售屋尚未完工交屋，無法設籍與實際居住。但如果是賣成屋、買預售屋，仍要看該預售屋能否在2年內完成移轉登記，並符合設籍與自住條件。
阿明總結：土增稅看土地移轉現值，房地合一稅看房地總價；土增稅要求同一所有權人，房地合一稅可本人或配偶；土增稅有土地面積限制，房地合一稅沒有這項面積限制，但兩者都重視自住事實與5年列管。
換屋前一定要先試算、查戶籍、確認有沒有出租營業，必要時直接向地方稅捐機關或國稅局確認。懂規則，幾十萬可能回到你口袋；不懂規則，換屋紅包就可能直接飛走。
