利率連九凍、房市管制不鬆綁！專家揭真相：不是房貸少了，是錢改往股市衝
M傳媒房產中心
中央銀行18日召開第二季理監事會議，決議政策利率「連九凍」，重貼現率維持2％，備受關注的房市選擇性信用管制也全面按兵不動，既沒有再加碼，也未如市場期待進一步鬆綁。
表面看來，房市最嚴厲的政策階段似乎已經過去；但央行會後釋出的訊號卻更加值得警惕：不動產貸款集中度下降，不完全是因為房貸減少，而是其他信用擴張得更快，尤其大量資金正流向股市與理財融資。
換句話說，金融槓桿沒有消失，只是換了戰場。
房貸集中度下降 不是銀行不借房市
央行統計，全體銀行不動產貸款占總放款比率，已由2024年6月底高點37.6％，降至今年5月底35.2％。數字看似顯示房市資金集中情形改善，也讓市場期待信用管制可能鬆綁。
但央行決策高層指出，這段期間不動產貸款餘額仍增加約1.3兆元，並非房貸真的大幅縮水；相較之下，個人理財週轉金，以及銀行對證券、期貨與金融輔助業的投融資，合計增加約1.87兆元，成長速度更快。
白話來說，不是銀行突然不借錢給房市，而是借往股市相關活動的資金增加得更多，才把不動產貸款集中度往下拉。
今年1至5月，貨幣總計數M2平均年增率達6.12％，全體銀行放款與投資平均年增率達7.94％，均高於去年全年平均，顯示市場並不缺資金，問題只在於錢流向哪裡。
央行短期不鬆綁 背後有三個理由
市場原本期待，央行總裁楊金龍日前表示選擇性信用管制「就到這裡」，可能代表房市政策即將轉向。但央行會後已明確釋出訊號，短期內不會放寬現行管制。
第一，信用資源未如預期大量流向實體生產事業，反而出現股市相關信用快速擴張。央行原本限制房地產融資，是希望資金轉向製造、設備與實質投資；如今部分槓桿轉進資本市場，金融風險只是轉移，並未消失。
第二，房市雖然量縮、漲勢減緩，但整體房價仍處高檔，民眾購屋負擔尚未明顯改善。若此時鬆開第二戶、高價住宅或其他貸款限制，可能重新推升市場預期。
第三，新版青年安心成家方案預計8月接棒上路，政策效果仍需時間觀察。央行若在新方案推出前同步放寬信用管制，可能使首購支持與投資資金同時進場，增加房市重新升溫風險。
因此，央行現在的態度不是準備踩油門，而是停止繼續加重煞車，維持原有力道觀察市場。
