交屋前財務出問題該解約嗎？賣厝阿明：貸款沒問題就先交屋出租，用租金買時間
文／賣厝阿明知識+
最近有網友在臉書《買房知識家》社團發問，表示自己買了一間台中西屯僑光大學附近、總價約2000萬元的房子，預計房貸約1500萬元。原本打算自住，但因為個人財務出現狀況，可能交屋後就要賣掉，擔心不知道多久才能脫手，也不知道會不會賠售。
他試算兩種房貸方案：一種是綁約，寬限期3年，每月約繳3.5萬元，若三年內提前清償，會有提前清償違約成本；另一種是不綁約，每月利息約4.5萬元，但沒有提前清償違約金。若12個月賣掉，綁約估約86萬元，不綁約約55萬元；若24個月賣掉，綁約約129萬元，不綁約約109萬元；若36個月賣掉，綁約約171萬元，不綁約約162萬元；若拖到48個月，綁約約162萬元，不綁約約213萬元。
阿明先講結論：這題不能只看「銀行利息＋提前清償成本」，更不能一慌就急著解約。既然都已經走到交屋階段，如果貸款沒有問題、交屋資金也準備得出來，而且房子有出租市場，建議先交屋，再出租，用租金補貼房貸，邊走邊賣邊看。
為什麼？因為解約是一次性認賠，沒有緩衝。
總價2000萬元的房子，如果跟建商解約，違約金若抓10%，就是200萬元；若抓15%，就是300萬元。這筆錢一旦付出去，就是乾乾淨淨的損失，沒有房子、沒有租金，也沒有等市場回溫的機會。若建商願意談到100萬到150萬元內，那可以認真考慮停損；但如果建商堅持200萬到300萬元，就不能只用恐慌心態決定。
這時候，租金收入就是關鍵。
台中西屯僑光大學附近，有學生、上班族、逢甲生活圈與租屋需求。如果產品條件不要太差，交屋後出租並非完全沒機會。假設租金抓每月2.5萬到3.5萬元，實際持有壓力會比想像中低很多。
若採綁約方案，寬限期每月約繳3.5萬元。租金若收2.5萬元，每月實際自付約1萬元；租金若收3萬元，每月自付約5000元；租金若收3.5萬元，等於幾乎打平房貸利息。
若採不綁約方案，每月利息約4.5萬元。租金若收2.5萬元，每月自付約2萬元；租金若收3萬元，每月自付約1.5萬元；租金若收3.5萬元，每月自付約1萬元。
這樣一看就很清楚：如果租得出去，房子不是每月硬燒3.5萬或4.5萬，而是扣掉租金後，看你每月還要補多少錢。
