預售市場蒸發4千億！山哥：不是不能打房，是再掐下去換屋族會先倒
文／群洋國際地產集團董事長 張惠山（山哥）
山哥在房地產市場看了三十年，政府打房不是第一次，市場修正也不是第一次。說實在話，這一波信用管制確實有把過熱的市場壓下來，投機客退場、建商放慢腳步、買方也回到理性評估，這些都是政策想達到的效果。
但現在真正要擔心的是：市場不是只有投資客，還有首購族、自住客和換屋族。政策如果繼續一刀切，再掐下去，先倒下的未必是炒房客，反而可能是一輩子只想換一間適合自己家庭房子的普通人。
最新統計顯示，2026年上半年六都預售市場推案戶數約2.89萬戶，較去年同期4萬7,657戶大減39.3%；總銷金額也從去年同期高點大幅縮水至8,354億元，年減逾4,000億元。這不是單純降溫，而是預售市場全面踩煞車。
其中，台北市修正最明顯，上半年僅推出1,574戶，較去年同期減少55.7%，總銷金額也幾乎腰斬；台中市同樣明顯降溫，推案戶數由去年同期1萬3,853戶降至6,746戶，年減39.4%。雙北與台中過去都是房市指標區，現在兩大火車頭同時放慢，代表市場氣氛已經從「熱絡」轉為「謹慎」。
山哥要講一句市場第一線的實話：現在不是完全沒有需求，而是很多需求被銀行端卡住了。
過去買方看屋，最在意的是價格、地段、格局；現在很多人第一句話變成：「銀行到底貸不貸得到？」自住客想買，怕貸款成數不足；換屋族想先買後賣，怕被認定第二戶；預售屋買方準備交屋，怕鑑價保守、自備款突然暴增。市場不是沒有買氣，而是資金鏈變得很緊。
央行自2024年9月第七度調整選擇性信用管制後，銀行落實自主管理，不動產授信明顯趨嚴；到了2026年3月，央行雖將自然人第二戶購屋貸款最高成數從5成放寬至6成，但仍維持無寬限期，第三戶以上、高價住宅、餘屋貸款等管制也持續存在。
山哥不是說央行不該管。房市過熱，本來就需要煞車；投機買盤太多，本來就該退場。但政策最怕的是，把投資客、自住客、換屋族全部混在一起看。尤其換屋族不是炒房，他們可能只是孩子長大了，需要多一間房；也可能是父母老了，需要電梯大樓；更可能是原本老屋不適合住了，想換一間安全、方便、適合家庭的新房。
但在現行制度下，很多換屋族只要「先買後賣」，就會被銀行視為第二戶，貸款成數、寬限期、自備款壓力全部一起來。對有錢人來說，這只是資金調度問題；對一般家庭來說，這可能就是買不買得成的生死線。
更大的壓力還在後面。
2021年至2023年間的大量預售案，這幾年陸續進入交屋階段。市場預期，2026年下半年將出現「供給急縮、交屋湧現」的少見現象，也就是新推案變少，但舊案交屋壓力集中浮現。賴正鎰也指出，房市已從過去快速擴張，轉入「去化優先、資金為王、個案表現」階段，六都全年推案約6萬戶、總銷規模約1.5兆元，呈現量縮、價穩格局。
