房貸利率創17年新高！富哥：現在買房不是比誰敢衝，而是比誰現金流撐得住

文／貸款達人、中華民國不動產金融知識發展協會理事長 呂崑富（富哥）

房市買氣明顯降溫，但購屋族的壓力並沒有因此變小。

最新數據顯示，2026年第一季五大行庫新承作購屋貸款平均利率已來到2.318%，不僅連續9季走升，也創下2009年以來新高。和過去低利率時代相比，現在買房族已經正式告別「便宜資金買房」的環境。

富哥要提醒大家，現在房市最麻煩的地方，不是交易冷清，而是「交易冷，但壓力更重」。

過去房市熱的時候，很多人敢買，是因為利率低、月付壓力相對輕，加上房價一直漲，大家覺得早買早贏。但現在環境完全不同。房價還在高檔，利率上來，銀行審核又變保守，購屋族面對的已經不是單一壓力，而是三重夾擊。

第一，房價沒有明顯下來。
第二，房貸利率已經墊高。
第三，銀行貸款條件比以前嚴格。

這三件事加在一起，就會讓很多買方明明有自住需求，卻卡在最後一關：不是不想買，而是怕買了以後撐不住。

很多人會覺得，利率從1.3%多升到2.3%多，差不到1個百分點，好像還好。但房貸不是短期借款，而是20年、30年的長期負擔。利率只要差一點點，放到30年來看，就是很大的金額。

以貸款1,500萬元、30年本利均攤來看，利率上升後，每月房貸支出可能增加約7,000元，30年累計利息支出更可能多出約267萬元。若是貸款2,000萬元以上的家庭，增加的壓力會更明顯。

所以富哥常說，買房不能只問「我貸得到多少」，更要問「我每個月繳得起多久」。

現在銀行也不是過去那種搶著做房貸的時代了。

以前銀行看到房貸客戶，會積極爭取，因為房貸相對穩定、風險低。但這幾年不動產放款水位壓力升高，加上央行選擇性信用管制，銀行對房貸案件已經從「搶客戶」變成「挑客戶」。

首購、自住、收入穩定、信用良好的人，銀行還是願意做；但第二戶、多戶、高總價、收入結構不穩、負債比偏高的案件，條件就會明顯變嚴。不是只有利率比較高，貸款成數、審核速度、鑑價認定，也都可能比以前保守。

換句話說，現在不是你想貸多少就貸多少，而是銀行願意認你多少。

這也是目前房市成交卡住的原因之一。