換屋族18個月賣不掉舊屋怎麼辦？山哥：換屋族貸款調至七成是合理修正

文/群洋國際地產集團董事長 張惠山（山哥）

中央銀行將於6月18日召開第二季理監事會議，市場傳出，央行正在評估放寬實質換屋族貸款規定，可能讓簽署切結、卻未能在18個月內出售原屋的借款人，貸款成數不再直接回到第二戶六成上限，而是改以七成處理。

相關方案目前尚未正式拍板，但消息一出，立即引發市場討論。有人認為，少補一成就可能是數百萬元，確實能解決換屋家庭的現金流危機；也有人質疑，七成本來就是一般房貸市場常見的主力成數，如果第二戶也能保留七成，是否等於二房管制逐漸失去作用？

山哥認為，這兩種說法都有道理，但不能把真正的換屋族與長期持有多屋的投資人混為一談。

目前自然人名下已有一戶房貸，再購第二戶住宅，最高貸款成數為六成，且不得有寬限期。央行為照顧先買後賣的實質換屋需求，允許借款人與銀行簽署切結，在第二戶貸款撥款後18個月內出售原屋、清償原貸款並塗銷抵押權，即可排除六成上限及無寬限期限制。

不過，這項協處並不等於銀行保證貸到八成，也不是每個人都一定能取得寬限期。實際核貸仍要看房屋鑑價、收入、負債比、信用條件及銀行授信政策。

真正的問題是，當房市交易量大幅萎縮，18個月是否仍足以完成換屋？

過去房市熱絡時，只要價格合理，舊屋可能幾個月就能成交；但現在銀行鑑價趨嚴、買方自備款提高、議價期拉長，許多屋主即使真的想賣，也可能因買方貸款不足或價格談不攏，拖過18個月期限。