預售屋給爸媽住、車位拿去出租 賣屋還有400萬免稅額嗎？專家：小心「自住」認定不是你想的那樣
M傳媒房產中心／M編
買預售屋準備孝親，未來賣屋時還能不能享有房地合一稅自住房地400萬元免稅額？近日有民眾詢問，自己新買一間預售屋，交屋後打算提供給爸媽居住，但隨屋購買的平面車位因暫時用不到，想出租給他人使用。這樣未來如果出售房屋，是否還能保有自住房地400萬元免稅優惠，引發不少買房族關注。
房產與稅務實務人士提醒，這類問題最容易混淆的地方在於，「給家人住」不一定等於房地合一稅認定的「自住房地」。尤其房地合一稅自住優惠，與房屋稅、地價稅、土地增值稅的自用住宅規定不同，不能全部混在一起看。
依房地合一稅自住房地優惠規定，個人出售符合條件的自住房屋、土地，課稅所得400萬元以內可免納所得稅，超過400萬元部分則適用10%優惠稅率。不過，適用條件相當嚴格，必須是個人、配偶或未成年子女在該房屋辦竣戶籍登記，且持有並實際居住連續滿6年；交易前6年內不得出租、供營業或執行業務使用；個人與配偶、未成年子女在交易前6年內也不能曾經使用過這項優惠。
也就是說，若房屋登記在子女名下，但實際上只有父母居住，子女本人、配偶或未成年子女並未設籍，也沒有實際居住滿6年，未來出售時，原則上就不符合房地合一稅自住房地400萬元免稅優惠。即使父母是直系親屬，也不能直接取代本人、配偶或未成年子女的自住認定。
這也是許多民眾最容易誤會的地方。房屋稅自住住家用或地價稅自用住宅用地，常會看到本人、配偶或直系親屬設籍、居住等條件；但房地合一稅400萬元免稅優惠的自住房地認定，範圍明確限於本人、配偶或未成年子女。爸媽住得再久，若不符合房地合一稅規定的自住主體，仍可能無法適用400萬元免稅額。
至於車位出租，則是另一個風險點。若購屋時同時買了平面車位，未來出售時，房屋與車位是否能全部一起主張自住房地優惠，要看車位性質、權狀登記、價金分攤與使用情形。實務上，地下室車位通常不屬於自住房地本體，若有出租事實，更應與自住房地分開計算房地合一稅。
