貸款放寬，房價就合理了嗎？阿明：別拿金融政策替高價撐腰

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最近不少房地產業者呼籲政府鬆綁信用管制，希望提高貸款成數、改善房貸排撥，讓市場恢復交易。

阿明認為，業者希望市場活絡可以理解，但政府要先分清楚：要救的是自住需求，還是建商價格、投資槓桿與業者成交量？

目前信用管制確實可能誤傷正常買方。有些首購族收入穩定、信用正常，卻因銀行鑑價保守、額度不足或排撥延遲，交屋前才發現貸款不如預期。

換屋族也有類似問題。許多家庭因結婚、生子或照顧父母，需要從小房換大房，但只要先買後賣，新屋就可能被認定為第二戶，面臨成數限制與無寬限期壓力。

這類首購、自住與真實換屋需求，政府可以精準調整，不能全部當成投資客。

但精準鬆綁不等於全面放水。

若政策改善首購排撥、保障正常交屋，或讓換屋族透過切結、列管與限期出售舊屋取得過渡期，確實有必要。

若要求恢復第二戶高成數、寬限期，放寬多屋族、法人或投資型貸款，就不是救自住，而是在救槓桿。

台灣過去房價快速上漲，與低利率、高成數、長年期及寬限期有關。買方能用較少自備款撐高總價，投資客也能同時持有多間房。市場看似熱絡，真正想自住的人卻越來越買不起。

如果房市稍微降溫，政府就重新放寬信用，等於告訴市場：房價只能漲，不能跌；建商可以享受上漲，卻不用承擔價格修正。